6月，街拍禁止中的人頭涌涌，也難掩H&M北京三里屯門(mén)店正式閉店的感傷情懷，實(shí)際上這并非個(gè)例。據(jù)觀(guān)點(diǎn)指數(shù)了解，去年至今三里屯太古里陸續(xù)有傳來(lái)相關(guān)時(shí)尚潮流門(mén)店的閉店消息。
　　觀(guān)點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，這背后一方面是業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳，品牌和項(xiàng)目為各自獲得更好的發(fā)展而進(jìn)行的雙向選擇；另一方面也有項(xiàng)目業(yè)主方基于運(yùn)營(yíng)策略調(diào)整的考慮。目前三里屯太古里正主動(dòng)優(yōu)化租戶(hù)組合，持續(xù)向高端化轉(zhuǎn)型。
　　與此同時(shí)，轉(zhuǎn)型高奢的話(huà)，三里屯太古里也將面臨競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的挑戰(zhàn)。
　　觀(guān)點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，定位高端且運(yùn)營(yíng)多年的北京SKP和北京國(guó)貿(mào)商城將成為其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。從奢侈品牌矩陣上看，雖然前者陸續(xù)引入頂奢品牌，但相比后者還有較大差距。
潮牌撤出與項(xiàng)目轉(zhuǎn)型
　　近日，三里屯太古里項(xiàng)目傳來(lái)又一個(gè)時(shí)尚潮流品牌的閉店消息：因租約到期，瑞典快時(shí)尚品牌H&M在北京三里屯太古里的旗艦店于6月11日停止運(yùn)營(yíng)。
　　據(jù)觀(guān)點(diǎn)指數(shù)了解，H&M三里屯太古里旗艦店是一個(gè)三層獨(dú)棟建筑，是該品牌在中國(guó)規(guī)模最大的門(mén)店之一，具有標(biāo)志性意義，此前與優(yōu)衣庫(kù)等品牌成為三里屯太古里的引流利器。
　　實(shí)際上，近年來(lái)三里屯太古里為優(yōu)化業(yè)態(tài)組合，提升競(jìng)爭(zhēng)力，正在陸續(xù)調(diào)整旗下品牌。2022下半年至今，有不少零售業(yè)態(tài)的潮流時(shí)尚品牌宣布閉店。
　　觀(guān)點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，雖然租約到期是閉店的直接原因，但背后實(shí)際上更多是因?yàn)镠&M這類(lèi)大眾潮牌業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳，無(wú)法支撐項(xiàng)目的租賃及運(yùn)營(yíng)成本。
　　受疫情沖擊、時(shí)尚潮牌市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，加之消費(fèi)者客群需求轉(zhuǎn)變等因素影響下，不少時(shí)尚品牌的銷(xiāo)售額呈下滑趨勢(shì)。
　　數(shù)據(jù)顯示，2022財(cái)年末H&M集團(tuán)凈銷(xiāo)售額錄得2235.5億瑞典克朗（約合1458.07億人民幣），同比增長(zhǎng)6%；但凈利潤(rùn)大幅下滑68%至35.67億瑞典克朗（約合23.27億人民幣），業(yè)績(jī)表現(xiàn)并不樂(lè)觀(guān)。
　　而潮牌Vans和Supreme的母公司美國(guó)威富集團(tuán)（VF Corp.）的業(yè)績(jī)也出現(xiàn)下滑，數(shù)據(jù)顯示截至2023年3月31日，威富集團(tuán)總收入下跌2%至116億美元，虧損2.15億美元。
　　以時(shí)尚潮流品牌為主打的北京三里屯太古里，近年業(yè)績(jī)表現(xiàn)也不算突出。太古地產(chǎn)業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，受疫情影響，內(nèi)地零售項(xiàng)目2022年零售銷(xiāo)售額增速均錄得負(fù)數(shù)。
　　其中，北京三里屯太古里錄得-26%，降幅遠(yuǎn)大于以重奢為主的廣州太古匯和成都遠(yuǎn)洋太古里，后兩者降幅分別為11%和15%。
　　最新的2023年一季度財(cái)報(bào)中，也可以發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目表現(xiàn)不如其他以重奢為主的項(xiàng)目。隨著消費(fèi)市場(chǎng)復(fù)蘇，太古內(nèi)地零售項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)了零售銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)，但北京三里屯太古里則是持平狀態(tài)。
　　雖然項(xiàng)目升級(jí)改造會(huì)帶來(lái)一定影響，不過(guò)更多原因是主力品牌競(jìng)爭(zhēng)力的下滑，潮流消費(fèi)品牌的復(fù)蘇表現(xiàn)不及奢侈品，因此以潮流品牌為主的三里屯太古里受到的影響也就更大。
基于此，三里屯太古里目前正在進(jìn)行運(yùn)營(yíng)策略調(diào)整，主要通過(guò)優(yōu)化租戶(hù)組合，在保持潮流風(fēng)向標(biāo)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，持續(xù)向高端化轉(zhuǎn)型。在此基礎(chǔ)上，吸引客流是其考慮入駐租戶(hù)的要素之一，但能否創(chuàng)造可觀(guān)業(yè)績(jī)則是更為重要的考慮要素。
　　對(duì)比潮流品牌，奢侈品牌在租金穩(wěn)定性和抗風(fēng)險(xiǎn)性上都有更好的表現(xiàn)，這主要是消費(fèi)群體的差異性決定的。奢侈品牌服務(wù)的階層是高凈值人群，和普通潮流品牌相比，此類(lèi)人群的消費(fèi)水平更高，對(duì)于消費(fèi)品的價(jià)格敏感度不高，更有機(jī)會(huì)收獲較高的銷(xiāo)售額。
　　此外這類(lèi)消費(fèi)客群的穩(wěn)定性也極高，頂奢品牌愛(ài)馬仕的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2022財(cái)年來(lái)源于中國(guó)的收入并未受到疫情及相關(guān)防控政策的過(guò)多影響，銷(xiāo)售額連續(xù)幾個(gè)季度增長(zhǎng)20%以上。
　　具體表現(xiàn)上，目前三里屯太古里正逐步引入高奢品牌，提升整個(gè)項(xiàng)目在商圈中的競(jìng)爭(zhēng)力。據(jù)觀(guān)點(diǎn)指數(shù)了解，在快時(shí)尚和潮流品牌關(guān)店的同時(shí)，三里屯太古里也將有多個(gè)頂奢品牌入駐。
　　其中，市場(chǎng)消息顯示，此前Louis Vuitton（路易威登）所在位置是日本設(shè)計(jì)師川久保玲創(chuàng)立的時(shí)尚買(mǎi)手店DSMB，該品牌于2022年10月搬離三里屯，并在王府井項(xiàng)目開(kāi)設(shè)了新店。
　　觀(guān)點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，較頻繁的品牌調(diào)整也會(huì)帶來(lái)租期上的問(wèn)題。對(duì)此，三里屯太古里這類(lèi)項(xiàng)目會(huì)采取短租約方式，讓運(yùn)營(yíng)方和商戶(hù)有更好的靈活度。如部分品牌的銷(xiāo)售重心在線(xiàn)上，而線(xiàn)下店更多是線(xiàn)上銷(xiāo)售推廣和體驗(yàn)的補(bǔ)充，所以需要更加靈活的租約和成本投入。